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全款买的房子法院却判给了别人,拆迁还建房“坑”多
2021-02-15 38人浏览 0人下载 0.00 元

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基本案情

2006年6月9日,武汉市东西湖区国土资源管理局(以下简称区土地局)与开发商东鑫公司签订了《国有土地使用权出让合同》,约定将上述开发土地中面积为88528.86平方米的国有土地出让给东鑫公司,作为城镇混合住宅用地使用。2007年4月18日,三店农场与东鑫公司签订了《购房协议》,约定三店农场集体购买东鑫公司开发建设的“鑫海花城二期”建设项目中的40号、41号、42号、45号、47号、48号共计6栋楼房,总面积约为38379.15平方米、按每平方米单价1200元计算,总计购房款4605万余元。房屋竣工验收后,三店农场应于收到通知的60日内交清剩余房款,否则,东鑫公司有权自行出售该商品房。2008年5月6日,三店农场和土地拆迁人台商管委会与开发商东鑫公司签订了《购房补充协议》,约定由三店农场和台商管委会于签订协议三日内付清购房欠款391万余元;由东鑫公司对其在建的“鑫海花城二期”建设项目中用以拆迁还建的安置用房6栋(含本案争议的第45栋房)尽快按标准完成工作及配套工程,并于2008年6月30日交付三店农场和台商管委会。其后,东鑫公司继续进行施工工作;三店农场、台商管委会陆续向东鑫公司支付上述补充协议约定的购房款。截止至2008年5月31日,三店农场付清了全部购房款及配套费;2009年6月3日,台商管委会也付清了全部购房款及配套费。但东鑫公司并未按期完成还建房的交付义务。

2009年3月10日,东鑫公司又与肖某签订《武汉市商品房买卖合同》,约定将本应交付给三店农场和台商管委会的“鑫海花城二期”第45栋3单元2层01号面积为90.47平方米的上述拆迁还建房以240184元的价格卖给肖某。并于2010年12月20日向其出具了《入住联系单》,通知肖某入住此房。肖某自购并安装了电表,交纳了部分装修押金、水电费等费用,准备装修入住,但由于被拆迁人张某的阻止,该争议房屋实际由张某占住。

2011年11月17日,武汉市中级人民法院对三店农场和台商管委会诉华夏银行股份有限公司武汉汉口支行、东鑫公司房屋所有权确认纠纷作出(2011)武民商初字第105号民事判决书,判决认定三店农场和台商管委会已经履行了全部对东鑫公司的安置房付款义务。其判决确定:由东鑫公司开发的“鑫海花城”二期涉案的第45号楼的全部产权归三店农场和台商管委会享有。华夏银行股份有限公司武汉汉口支行不服,上诉于湖北省高级人民法院,该院于2012年11月19日作出(2012)鄂民一终字第52号民事判决书,驳回上诉,维持原判。一审另查明,东鑫公司已于2016年8月26日,经债权人本案三店农场申请破产清算,一审法院裁定立案,进行破产清算。法院并依法指定了东鑫公司管理人作为破产管理人对东鑫公司进行债权债务清理和相关诉讼。

法院认为,作为开发商,东鑫公司本应将用于拆迁安置的调换性房产依约优先安置给已实施拆迁了的被拆迁居民,以解决被拆迁人基本的生活与居住困难。但在房屋基本完工但尚未竣工验收前,东鑫公司却又将案涉房以市场价格出售给肖某,其隐瞒争议房产已实际与三店农场和台商管委会协商作为拆迁安置房屋的行为违背了诚实信用原则,并不构成善意的销售行为。此后,该房屋又经相关法院终审判决确认三店农场和台商管委会对其享有所有权,因此,该房产为法律确定不属于出卖人所有或者系出卖人无权处分的物权财产,其出卖行为违反了法律的明确规定,不能产生预期的法律效果。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持”。据此,肖某在本案即使属于善意第三人,也同样不具有被拆迁人的“以物易物”的优先地位。

上述解释的第九条同时规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据本案案情,东鑫公司具有该解释规定的法律过错,符合此法律适用情形。故作为买受人,肖某只能依法向作为出卖人的东鑫公司主张相应的返还、赔偿(含惩罚性赔偿)的债的保护方式维护自己的权益。在一审法院向其释明房屋买卖合同已无法实现的相关法律规定及诉讼可能后,肖某仍坚持其诉讼请求,对肖某在本案的诉讼请求,依法应予驳回。肖某不服一审判决提起上诉,二审法院改判《商品房买卖合同》有效,驳回其他诉讼请求。

法律分析

一、案涉房屋的所有权。肖某虽然在2009年购买了该房屋,并于2010年收到入住通知,但该房屋在2011年被法院另案生效判决确认为三店农场和台商管委会享有。据此,肖某要求房产过户的请求实为要求取得房产所有权的目的无法实现。

二、已经确定为还建的特定房产,被拆迁人具有优先权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的,被拆迁人对该房屋的请求应得到支持,也就是该请求优先于其他购房人包括善意第三人。

三、商品房买卖合同有效。虽然本案商品房买卖合同涉及还建房屋,但并不违反法律禁止性规定,不影响本合同法律效力,该商品房买卖合同应属有效,因无权处分房屋导致合同目的无法实现则是合同履行问题。

四、商品房买卖合同无法履行时的违约责任和索赔。因本案涉及份房屋已经在先判决确认给了三店农场和台商管委会享有,肖某要求房产过户的请求无法实现,在法庭释明的情况下,肖某应变更诉讼请求为解除合同并要求赔偿损失,否则法院会驳回其相应诉讼请求。



END

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