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商品房烂尾了,买房人还要还银行的房贷吗?
2022-05-10 552人浏览 0人下载 0.00 元

基本案情:2015年8月12日,王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》,以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向越州公司支付7397万元。根据(2017)青民初13号民事判决及(2017)最高法民终683号民事判决,前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除,截至2017年3月21日,王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元,尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

建行青海分行向一审法院起诉请求:1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元,并自2018年3月21日起,按年利率计算资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止;2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元;3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院判决:驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元,由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王忠诚等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

二审法院判决:一、撤销西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决;二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元,并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止;三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元,由王忠诚等三人负担。

最高人民法院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

最高人民法院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下:

第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行青海分行拟定该条内容,意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王忠诚等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司,越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王忠诚等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:越州公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款;建行青海分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权;王忠诚等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上,建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立,其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立,应予支持。二审判决对此认定有误,最高人民法院予以纠正。

经最高人民法院审判委员会讨论决定,驳回中国建设银行股份有限公司青海省分行的诉求。



END

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