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武汉市启用最新商品房买卖合同,涉及贷款、装修标准、抵押、违约金、利率、补充协议限制等修改
2020-05-15 224人浏览 5人下载 0.00 元

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为进一步规范商品房买卖行为,明确买卖双方责任,保障买卖双方合法权益,维护房地产市场正常秩序,市住房保障房管局、市市场监督管理局新修订了《武汉市商品房买卖合同(预售)》(WF-2020-K7201-01)、《武汉市商品房买卖合同(现售)》(WF-2020-K7201-02)示范文本(以下简称2020版示范文本),并将于2020年5月25日起启用,原旧版合同示范文本停止使用。为便于买卖双方更好了解使用2020版示范文本,现就有关问题解读说明如下:

一、2020版示范文本与旧版示范文本的主要变化

2020版示范文本相比旧版示范文本,在以下方面进行了调整完善:一是明确了全装修商品房计价方式、价款构成和装饰装修交付标准;二是明确了房屋抵押情况、已设定抵押商品房的销售及相关约定;三是明确了购房人在房屋交付前有权对房屋进行查验;四是明确了出卖人逾期交付、买受人逾期付款等违约责任;五是完善了预售资金监管、首期维修资金缴存、违约利息计算方式(LPR)、相关设施设备交付条件、质量及保修责任等条款;六是明确出卖人不得通过补充协议对合同正文格式条款内容进行变更免责或不合理加重买受人责任;七是适应“放管服”改革变化的需要,调整了相关证照名称的表述;八是对合同双方当事人(代理人)信息进一步完善;九是补充了相关专业术语解释。

二、2020版示范文本明确和规范的主要内容

1、明确全装修商品房按购房合同总价款办理贷款

2020版示范文本明确全装修商品房为一体化产品,其房屋总价款包括毛坯价款和装饰装修价款,买受人选择贷款购房的,按合同约定支付首付款后,剩余款项(含装饰装修价款)可申请办理个人住房商业贷款或公积金贷款。

2、进一步规范全装修商品房装饰装修交付标准

2020版示范文本主要从三个方面对装饰装修交付标准进行了规范:一是强化交付标准,强调装修、装饰所用材料的产品质量除符合双方约定的标准外,还必须符合国家的强制性标准;二是明确出卖人擅自加装部分的归属问题,示范文本中注明出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人;三是细化对装饰装修标准的约定,2020版示范文本(预售合同附件六、现售合同附件七)从内、外装饰装修两个部分,按照起居厅、卧室、厨房等不同功能区间分类罗列装饰装修主要材料和设备的品牌、规格、数量等内容,供买卖双方协商确定。

3、对已设定抵押商品房的销售进行明确

根据《物权法》、《担保法》相关规定,经抵押权人书面同意,抵押人可以转让抵押财产。2020版示范文本中增加了商品房抵押情况的条款,第四条要求出卖人对商品房是否设立抵押,抵押类型、抵押权人、抵押登记日期、债务履行期限等情况如实进行填写。2020版示范文本附件三要求将抵押权人同意该商品房转让的证明及解除抵押的时间、条件作为附件,双方当事人也可以对关于抵押的其他问题自行约定。

4、明确房屋交付前购房人应依法交存首期住宅专项维修资金

根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第十一条第一款的规定:“商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金,交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定”。按照该规定,2020版示范文本第十二条明确了买受人在办理房屋交付使用手续前,应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存,凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未按规定将首期住宅专项维修资金交存至专户管理银行的,出卖人不得将房屋交付给买受人,由此产生的延期交房责任由买受人承担。

5、明确购房人有权在房屋交付前进行查验

2020版示范文本明确了购房人在办理交付手续前对商品房享有查验权,即“买受人有权在办理交付手续前对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”

6、明确违约利息按贷款市场报价利率(LPR)计算

因出卖人违约,买受人解除合同的,出卖人应退还买受人已付购房款及利息。2019年8月17日人民银行正式发布公告,宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,随着利率政策的调整,2020版示范文本对返还已付购房款利息的计息方式也作出相应调整,修订为“按照不低于全国银行间同业拆借中心在买受人付款日最近一次公布的相应期限贷款市场报价利率LPR计算给付利息”。

7、出卖人不能借补充协议加重买受人责任

商品房买卖合同签订过程中,经常出现通过补充协议对合同正文的格式条款内容进行变更的情况,特别是补充协议中作出减少或免除出卖人责任的约定。针对这种情况,2020版示范文本在关于补充协议的条款中明确:“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。

三、购房人在签订合同时需重点注意的事项

1、购房前应认真查阅商品房销售现场公示的相关资料,如商品房项目的“五证”(土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预(销)售许可证)和代理销售机构营业执照等证件,以及房屋抵押情况、《商品房买卖合同》示范文本、“一房一价”表、装饰装修交付标准、销售人员等公示信息。

2、注意查验商品房抵押信息,对于已设立抵押的,开发企业应当在合同附件中提供抵押权人同意该商品房转让的证明,明确解除抵押的条件、时间,否则将无法办理房屋不动产权证书。

3、在签订合同前应当仔细阅读合同条款内容,特别是其中具有选择性、补充性、修改性的内容,注意加强对自身合法权益的保护,防范合同陷阱和潜在风险。

4、购房人应通过正规商品房销售渠道购房,注意核对销售人员及其公示信息是否一致,谨防上当受骗。

5、购房款应当支付到与商品房预售许可证所载的预售资金监管账号一致的POS机收款账号,确保所交房款进入资金监管账户,否则将无法办理合同网签备案手续。

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