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地下车库和社区用房的所有权和使用权是否可以买卖?
2021-11-10 421人浏览 0人下载 0.00 元

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最高法院认为,本案为商品房销售合同纠纷,本案审查的重点为《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质及该合同的效力。

关于《商品房买卖合同》中约定的转让地下车库及社区用房的权利性质问题。对合同转让标的物的认定,应结合合同文本及双方当事人的真实意思综合考虑。《商品房买卖合同》并未明确约定转让的标的物为地下车库和社区用房的所有权,不能仅以合同名称为《商品房买卖合同》,认定合同中约定转让的对象为地下车库和社区用房的所有权。由于地下车库和社区用房均无法办理产权,不属于商品房,双方当事人对此均应明知,双方当事人的真实意思应为转让地下车库和社区用房的使用权。原审法院认定双方在《商品房买卖合同》中约定转让的对象为地下车库和社区用房的使用权,并无不当。栾德刚关于双方在《商品房买卖合同》中约定转让的权利性质为地下车库和社区用房的所有权的申请再审理由,没有事实和法律依据,不予采信。

关于《商品房买卖合同》的效力问题,因地下车库兼具有人防工程性质,其所有权属于国家,依法不得转让,但地下车库的使用权可以转让流通。吉林市人民防空办公室已对案涉地下车库(人防工程)出具《结建人防工程防护质量竣工验收确认书》,载明防护质量合格,并已按规定办理竣工档案移交,准许使用。铁信公司对案涉地下车库(人防工程)依法享有使用权,其与栾德刚签订《商品房买卖合同》,将地下车库和社区用房使用权转让给栾德刚,并不违反法律强制性规定。

栾德刚应当知晓法律法规中关于地下车库(人防工程)所有权不得转让的规定。铁信公司未在《商品房买卖合同》中专门对此作出提示及表述,并不构成刻意隐瞒和欺诈。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定国家鼓励企业事业单位投资建设人防工程,人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。法律并未禁止人防工程使用权的转让。人防工程平时由使用权人管理使用,战时人防工程的使用权人有义务确保人防工程用于人民防空的需要。铁信公司将地下车库使用权对外转让,并未损害国家利益。原审法院认定《商品房买卖合同》合法有效,并无不当。栾德刚提出的铁信公司构成欺诈,其行为损害国家利益的申请再审理由,没有事实和法律依据,本院不予采信。

《补充协议书》仅就《商品房买卖合同》进行补充说明,并未约定变更或废除《商品房买卖合同》中约定的违约金条款,不能仅以《补充协议书》中未列明违约金条款,即否定《商品房买卖合同》中约定的违约金条款的效力。原审法院认定《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高,已酌情将违约金调低至利息损失的30%。栾德刚主张铁信公司已丧失违约金请求权的申请再审理由,不能成立,本院不予采信。




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